激战广州旧村-世界上最长的指甲

作者:太平公主怎么死的发布时间all:2020年06月06日 01:12:42  【字号:      】

激战广州旧村

以升龙为例,为进入羊城做的其中一项准备,便是从富力、珠光等本土房企高薪挖走不少专业人才,组建新团队。

2011年4月,冼村正式开拆,后因资金短缺,拆迁一度陷入瘫痪。7个月后,央企保利接手了这个难啃的骨头,“九年磨一村”,直到2019年3月,冼村改造新方案终于出炉。

而“后浪”正在接连赶来,包括河南瀚宇、香江控股、新世界发展,还有本地中小房企如敏捷、方圆等。

这样紧凑的节奏,一改以往局面。事实上,过往广州旧改存地方政府推进积极性不高、配套政策不完善、系统性倒逼激励机制尚未形成等问题,导致推进难度大,停滞不前。

2010年9月,猎德村正式启动回迁,近7000村民开始陆续回迁至复建区村民安置房。短短三年时间,合景泰富与富力地产、新鸿基合作开发的猎德村项目,被写入了广州旧改成功案例。

这样的角逐戏码,仅是房企抢滩广州旧改的缩影。

能否最终取胜,除去最重要的旧改经验和操盘能力等因素,也需要“软实力”。

相比之前“摸着石头过河”,现在的改造已有了“前浪”的案例可参考,加上房企自身经验,“大的改造逻辑和方式上也大相径庭”。

时间变得紧迫起来,这逼迫开发商和留守户打破漫长博弈状态,实现突破性进展。

首次露面便拿下大型旧改项目,人们好奇瀚宇为“何许人也”。

原本淹没在广州这座一线城市的,有300多条像琶洲一样密集布满“握手楼”的城中村,面积相当于整个新加坡。

5月30日,瀚宇获得南沙区太石村旧改操盘权,该村总投资成本约82.6亿元,改造范围的总用地面积约116.96万平米,是南沙区目前公开招标项目中仅次于东涌村、鱼窝头村的体量。

政策的修正、完善和松绑,使得旧改流程更加合理,各方利益更趋平衡,开发商投资积极性大大提高。

这进一步为企业入村扫清障碍,不少房企跃跃欲试,一小批原本沉寂的土地和旧村庄经过改造和更新,摇身变为城市中心的黄金旺地。

相关文件显示,增城将清理整顿已开展前期工作的33个旧村改造项目,若这些项目未在2020年4月29日前挂网招商选择合作企业,合作意向关系终止。

提前进场,需要砸进去十几个亿真金白银先安置后开发,还有融资成本、上下打点,承担市场风险等。这对于拥有地缘优势和资金实力等底牌的本地头部房企来说,占据绝对优势。

据统计,2019年广州新推的数十个旧村改造项目,吸引了20多家房企前来争抢。最终完成公开签约的26宗,金额总计达1646.58亿元;项目总面积达3250.29万平米,相当于5个珠江新城。

原标题:原报道 | 激战广州旧村

太石村旧改成为瀚宇在广州“试水”旧改的第一步,洽谈的还有从化、增城等区域项目。

戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰表示:“大开发商未能有足够多的资源去兼顾到每一条村,位置好、利润较高的项目会受到争夺,但也剩余大量的尚且价格低洼、亟需改造的项目。”

后续入局者还在不断前来,6月4日消息,香江控股成为增城东洲村旧改合作意向企业,改造面积81.46万平米,意图将其打造为集团在广州旧改的标杆村。

节奏紧凑、气氛热烈,过江龙和本地虎纷纷上场切割广州旧改这块大蛋糕,这是近两年房企“激战”广州旧村的缩影。

多年过去,第二个猎德始终没有出现,这或许证实了猎德模式不可复制。

广东省房协专家委顾问黎文江曾说,在这之前的旧改并不是都由开发商介入。由于涉及面广、利益协调难等原因发生过不少纠纷,广州旧村改造一度不允许开发商参与。

旧改这块蛋糕,为房企带来高利润的同时,也将磨砺开发商们,在新一轮市场格局中,实现改造运营上的转变和改进。

此后2018年4月的新政,又一改此前“政府先低价征地,再以数十倍甚至更高价‘招拍挂’出让给开发商”的老旧改模式,政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈,省去“招拍挂”环节,转而协议出让旧村改造地块。

成功案例成为最有利的敲门砖,以此获得广州旧村村民的信任和支持,便有很大的赢面。快速鲸吞广州大面积旧改的升龙,同样具备这样的优势。

据统计,6月广州将有10条村公开表决确认合作企业,增城占了8条村,分别为东洲村、城丰村、夏街村、霞迳村、马修村、庆丰村、冯村村和廖村村,其中东洲村已在6月4日确认合作香江控股。

规模、开发能力等综合实力更弱的房企,则在项目选择上倾向于获取不那么“难啃”的标的。

旧改,便成为了瀚宇切入市场的突破口。

这将是一场持久战抢夺旧改市场份额的激战还将持续上演,而这场战争比拼的不仅仅是硬实力。

以富力为例,富力城市更新集团于2019年4月份正式成立,已签约改造的村庄超过二十个。

不过从乐观角度看,类似冼村这样的例子实为少数。邵丰表示:“目前旧改项目在流程、手续都更趋规范化,加上政府推动,相对会顺利很多”。

保利冼村旧改项目部负责人李铭曾表示,冼村项目经历拆迁时间长、涉及各种土地、经济利益、宗亲纠葛等复杂情况,甚至可以改写成一部城镇化进程中旧改的长篇小说。

近年来,富力、保利、时代等本地旧改大户,争分夺秒扩张版图,外来者则在重重包围中异军突起,其中尤以“过江龙”升龙最为典型,两三年内鲸吞黄埔巨无霸九龙镇汤村等7个项目,合计1691万平方米,合计总投资约637亿元。

在此之前几天,升龙联合珠投刚摘下增城最大旧改长岗村项目,改造成本高达125亿,而后敏捷中标南沙马前村旧改前期合作企业;仅隔一日,珠光集团中标增城白江村旧改,改造金额138亿,再次刷新了增城投资金额最大的旧改纪录,超过升龙才拿下的长岗村项目。

5月30日,名不见经传的河南小房企瀚宇拿下广州南沙太石村旧改,预计投资成本82.6亿;同一日,龙头房企恒大拿下增城迳吓村旧改。

本地龙头房企纷纷加大对城市更新介入力度,还专门成立旧改公司将其纳入核心业务范围。

根据该公司官网披露,瀚宇集团成立于2006年,位于郑州市金水区,十多年深耕中原,以住宅产业为主,是集房地产开发、规划设计、工程建设、物业管理、园林绿化为一的大型企业集团。

2018-2019年期间,增城完成招标的旧村改造项目总共才7个。

但广州的旧村热浪,大体上是从2019年开始。三年内(2019-2021年),广州市要新增实施改造任务面积54000亩,完成改造任务面积35000亩,争取实现开工项目400项以上。

如果要回溯至源头,拉开广州旧改序幕的是2007年,首个整体改造城中村猎德村成功出让。

这意味着,若不能赶在期限前挂网招商,之前的准备工作需暂停重来,再往后又将面临更严格的要求。

一场围绕广州旧改展开的“资本血拼”,已悄然在房企中间奔涌。

本地业内对瀚宇仅有的认识便是“来自河南的房企”,而市场上与之相关的报道也甚少。

对于外来房企来说,要经历一段适应广州市场规则的“磨合期”,考验更加多重。

换而言之,这些村即将进入最后的价值兑现期。对于开发商而言,意味着收成期的加速到来。

相应的旧改新政随之密集出台,据统计,从2019年至今,广州市共发布超过30个左右关于城市更新的政策,公布政策数量上是历年最多的。

这些因素,驱使房企间的潜流暗涌进行“资本血拼”,旧改市场硝烟四起,各种暗战不绝于耳。

此外,旧改的特殊性使得资金壁垒并没有那么强,前期获取土地成本低,而后期改造也有专门的融资通道。这对于中小房企而言,尚可以达到进入门槛。

可以发现,瀚宇集团logo曾出现在2019年太石村相关报道上,前期介入在很大程度上能提高“内定”的成功率。

其中,方圆、时代、升龙各自揽下4条村,成为去年广州旧改最大赢家。保利、大华、越秀、富力各斩获2条村,剩余的则由合生创展、佳兆业、融创以及港资新世界发展等瓜分。

激战广州旧村

“旧改最重要的是操盘经验,外来者能够抢占市场份额,一个最大的共同点便是拥有旧改经验。”邵丰对此表示。

外来者叩开广州旧改市场大门,进入路径或许有所偏差,但因“一村一策”的广州旧改特色,赢得村民认可便是企业中标的法宝。

前期介入尚且如此,按照目前广州旧改进度,因涉及利益群体较多,基层协调难度大,对团队谈判、规划及执行能力要求高等,一个村改项目的周期一般在5-8年甚至10年。显而易见,这将是一场持久的“消耗战”。

不过自2009年正式启动“三旧改造”,放开了这样的限制。

旧改井喷式提速,尤以增城区最为突出,这主要受去年出台的“旧改大限”政策的“刺激”。

对于“瀚宇们”这样的外来房企而言,广州早已被万科、碧桂园、保利、恒大等龙头房地产企业占据主要阵地和市场,剩余发展空间十分狭窄。

可以预见的是,随着越来越多外来者入场,羊城旧改市场将迎来一轮竞争和洗牌。

早在2009年底,广州政府便提出“力争用10年时间基本完成本市在册的138条城中村的整治改造任务”,其中52条全面改造的城中村则力争用3至5年的时间基本完成改造任务,包括大家耳熟能详的杨箕、琶洲、猎德、冼村、石牌、沥滘等,但如今看来并没有尽数完成。

政策扶持、低土地成本和可观的利润,是房企抢滩旧改强大的驱动力。而广州这座一线城市,作为粤港澳大湾区核心,自然成为“兵家”必争要地。

其中最知名的城中村,恐怕要数有近800年历史的冼村。

截至目前,这200多条录得进展的旧村,在2020年有不少将加快拆迁进程,包括已经奠基、实施建设安置房/商品房的至少有25条村。

广州市公共资源交易中心资料显示,2019年广州有28条村完成公开选择合作企业的流程。而2020年至今,已有17条村觅得旧改合作企业,旧改步伐明显加快。

与升龙一般,瀚宇集团的旧改征程也起于郑州。成立当年,瀚宇集团便操刀郑州琉璃寺城中村改造,规制土地达1300亩,打造出瀚宇天悦项目。值得一提的是,该项目在没有任何商品房开发的情况下完成了村民安置。

“瀚宇们”如何入局?继升龙南下羊城掠地后,又一家河南小房企以外来者的身份,出现在广州旧改战场上。

每一个村单拎出来,都有大段长篇的故事可讲,折射出拉锯、消亡、推翻、再生等种种。

事实上,过往虽然有笔村、杨箕、猎德等成功案例,但也不乏失败或是陷入僵局的案例。“前浪”们摸着石头过河,中间难免也有跌倒的时候。

但引用业内流传的一句话——旧改最开始是钱的问题,到最后能不能成功,就是“人”的问题。

瀚宇随后在郑州开发的旧改项目也均受到市场认可,2018年开始,瀚宇将目光瞄向一千多公里外的广州。

城中村的改造,涉及历史问题、政治经济学问题,更涉及人性问题。普适性的旧改道路以外,更多的旧村改造成功样本并不能轻易模仿。

只不过,随着政策的不断修正和补充,会使得市场主体的操作空间相对期望而言进一步缩减。

据了解,升龙此前拿下的南沙沙螺湾村改造项目便遇到阻碍。2018年12月,由于该村村民对改造意愿摸查方式的争议较大,一切改造工作被迫暂停。

“激战”广州旧村“激战”大程度上归因于近两年广州旧改推进的爆发,通过大数据可以直观看到。

过去十年来,广州仅成功改造了10条村,当中包括5条全面改造的城中村:猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村;以及5条微改造的城中村:黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村。

项目最终打造为120万平米的瀚宇天悦,两期均开盘即清盘,走红郑州楼市。

据了解,升龙迅速打开广州旧改市场,最早并未直接与旧改村民接触,先是寻求与各区政府、当地各企业部门建立合作,做好后方保障,在前期能极大提高谈判效率,后续开发也能减少阻碍。

2020年至今,入局者又添新成员,包括本地房企敏捷以及外来者香江控股、河南瀚宇等。

此前缺席的外来房企,要么依靠经验老练的的舵手坐镇,要么高薪酬挖掘本地人才资源。

首先赢得村民认可是制胜的关键一步——以地理优势突出的赤沙村为例,该村引来房企激烈争夺。据悉,为讨好村民,在去年端午节各村龙舟赛中,保利和富力慷慨解囊各自捐助60万元,为赤沙村夺冠助兴。

“三年行动计划”的提出,令广州旧改站上新起点。

另有数据显示,广州市的农村占地面积为25.56%,位居全省第二,仅在惠州之下,城中村数量规模则是北京、武汉、佛山等大中城市的3到5倍。

从村民入手,这样“自下而上”的路径是较为常规的操作,而升龙“自上而下”的进入路径则较为特殊。

大量存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫,在政策“施压”和房企一窝蜂拥进的情况下,大刀阔斧的旧改激战大戏便一触即发。

以本次瀚宇获取太石村旧改为例,改造要求在众多旧改项目中并不算高,而获取一个尚处于房价洼地的标的,也能带给企业一定的开发想象空间。

升龙拿下黄埔旧改面积最大的汤村,目前已开启安置房建设工程,预计最快今年就可完工;碧桂园拿下的刘村,已开始拆迁;佳兆业操刀的白云区小坪村,目前安置房开始动工,预计最快2020年就有商品房入市。

有猎德、琶洲、杨箕成功案例在前,庞大体量的广州旧改,便成为了房企眼中争相抢夺的“香饽饽”。

据统计,2019年广州有26条村确定旧改合作企业。截至年底,全市至少247条旧村启动改造相关工作,并有80%录得有所进展。

从2008年启动改造,到2018年最终回迁,冼村几乎显露了广州城中村的所有典型问题。




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